平29(ワ)27746号 損害賠償等請求事件

裁判年月日  平成30年 3月27日  裁判所名  東京地裁  裁判区分  判決
事件番号  平29(ワ)27746号
事件名  損害賠償等請求事件
裁判結果  一部認容、一部棄却  文献番号  2018WLJPCA03278021

要旨
◆高齢の原告が、被告会社の従業員Bらの執拗な勧誘により不合理な内容の本件売買契約及び本件交換契約を締結させられたことなどは違法であり、被告会社は使用者責任及び共同不法行為責任を、同社取締役の被告Y1は共同不法行為責任及び会社法上の賠償責任を、同社の専任宅地建物取引士である被告Y2は共同不法行為責任を負うとして損害賠償を求めたほか、被告会社に対し、本件売買契約及び本件交換契約は公序良俗違反、詐欺、錯誤により無効又は取消しとなるか、クーリングオフにより各契約を解除したとして所有権移転登記の抹消登記手続を求めた事案において、被告会社及び被告Y1は請求原因事実を争うことを明らかにしないから自白したとみなした上で、被告Y2には、被告会社の顧客に対する宅地建物取引に関し違法取引をしないようにすべき注意義務を怠った過失があるから共同不法行為責任を負うとして、賠償請求を一部認容しその余の請求を認容した事例

参照条文
民法90条
民法95条
民法96条1項
民法555条
民法586条
民法715条1項
民法719条1項
会社法429条1項
宅地建物取引業法37条の2
特定商取引に関する法律9条1項
民事訴訟法159条

裁判年月日  平成30年 3月27日  裁判所名  東京地裁  裁判区分  判決
事件番号  平29(ワ)27746号
事件名  損害賠償等請求事件
裁判結果  一部認容、一部棄却  文献番号  2018WLJPCA03278021

東京都葛飾区〈以下省略〉
原告 X
同訴訟代理人弁護士 髙田一宏
同 山口諒
東京都港区〈以下省略〉
被告 株式会社野村ハウジング
同代表者代表清算人 A
東京都葛飾区〈以下省略〉
被告 Y1
東京都川崎市〈以下省略〉
被告 Y2

 

 

主文

1  被告らは,原告に対し,連帯して,286万円及びこれに対する平成29年4月15日から支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
2  被告株式会社野村ハウジングは,別紙物件目録記載1の土地について,岐阜地方法務局美濃加茂支局平成29年4月17日受付第8049号の所有権移転登記の抹消登記手続をせよ。
3  被告株式会社野村ハウジングは,別紙物件目録記載2の土地について,岐阜地方法務局美濃加茂支局平成29年4月17日受付第8048号の所有権移転登記の抹消登記手続をせよ。
4  原告のその余の請求をいずれも棄却する。
5  訴訟費用はこれを10分し,その2を原告の負担とし,その余は被告らの負担とする。
6  この判決は第1項に限り,仮に執行することができる。

 

事実及び理由

第1  請求
1  被告らは,原告に対し,連帯して,396万円及びこれに対する平成29年4月15日から支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
2  主文第2項,第3項同旨
第2  原告の主張(請求原因)
1  当事者
(1)  原告は,昭和14年生まれの女性であり,契約当時77歳と高齢であった。原告は,平成29年1月,脳溢血の後遺症から歩行困難となり自宅で療養していた息子を亡くし,自宅にて単身で居住していた。
(2)  被告株式会社野村ハウジング(以下「被告会社」という。)は,平成26年1月8日に設立され,平成28年12月17日に,宅地建物取引業者の免許を取得した。
(3)  被告会社は,宅地建物取引業者の免許を取得して以降,組織的に原野商法を行っており,独立行政法人国民生活センターには,平成29年1月ないし平成29年6月ころまでの約6ヶ月で183もの被告会社に関する相談が寄せられている。
2  契約内容
原告は,被告会社の従業員の執拗かつ長時間の勧誘によって,下記の本件売買契約及び本件交換契約を締結させられた。
(1)  本件売買契約の内容
原告は,平成29年3月28日,被告会社から,別紙物件目録記載1の土地及び同目録記載2の土地(以下,併せて「本件土地1」という。)を代金160万円で購入する契約を締結した(以下「本件売買契約」という。)。なお,本件土地1は,山林,かつ,固定資産税評価額合計6万1214円で,取引価値のない土地であったにもかかわらず,160万円と高額な代金が付されていた。
(2)  本件交換契約の内容
ア 原告は,平成29年4月15日ころ,被告会社から,本件土地1を代金790万円で購入する契約を締結した(以下「本件売買契約2」という。)。また,原告は,同日ころ,被告会社に対し,別紙物件目録記載3の土地の2380分の1の持分(以下「本件土地2」という。)を代金530万円で売却する契約を締結した(以下「本件売買契約3」といい,本件売買契約2及び本件売買契約3を併せて,「本件交換契約」という。)。本件交換契約は,原告が本件土地の代金790万円と本件土地2の代金530万円の差額の交換差金260万円を支払うとの取引条件であった。
イ 別紙物件目録記載3の土地は固定資産税評価額11万8305円であるため,その2380分の1の持分である本件土地2は,山林かつ約49円の価値しかなく,取引価値はない。本件交換契約は,取引価値のない土地に非常に高額な代金額を付け交換し,原告が被告会社に対し差額の交換差金260万円を支払うとの極めて不合理な内容の契約であり,原告が,本件売買契約で既に購入した本件土地1を再度購入する内容を含む不可解な契約であった。
3  事実経過
(1)  原告は,同居していた歩行困難な息子が平成29年1月に亡くなり,生命保険を入手した。
(2)  被告会社の従業員のB(以下「B」という。)は,突然原告の自宅を訪問し,原告に対し,「老人ホームが建設予定の土地があるので購入しませんか。」「土地を購入して貰えれば老人ホームが建設されますので他の人の役に立つことができます。」等,平成29年3月24日,同月25日,同月27日,数時間,存在しない虚偽の老人ホームを建設する計画によって本件土地1の購入をしてほしいと執拗に勧誘を行った。本件土地1は,山林に覆われ,老人ホームを建てられるような現況にはなかった。
(3)  Bは,平成29年3月28日,被告会社の従業員のC(以下「C」という。)と原告の自宅を訪れ,B及びCは,原告に対し,本件土地1には老人ホームが建設される予定であるから,本件土地1を購入して欲しいと虚偽の勧誘を数時間執拗に行った。原告は,上記勧誘により,被告会社との間で本件売買契約を締結した。その際,Bは,原告の買った土地を売却すべく,特段説明することなく,売買契約書に紛れ込ませ,本件土地1の売渡承諾書に,原告の署名捺印をさせた。
原告は,被告会社に対し,同日110万円,同月29日に50万円の合計160万円を支払った。
(4)  Bは,同年4月7日,原告の自宅を訪問後,原告に対し,「老人ホームを建設することに賛同しないのはあなただけですよ。」「早く賛同してお金を渡してよ。」等と昼夜問わず執拗に電話をかけ続け,原告を困惑させると共に畏怖させることで,同年4月11日,原告から100万円の交付を受けた。
(5)  Bは,同月15日,原告の自宅を訪れ,同日午前11時から午後1時ころまで,原告に「老人ホームを建設することに賛同しないのはあなただけだよ。」と再度執拗に述べ,畏怖させ,原告にその勧誘文言とは関係のない金員と整合する本件交換契約の書面に署名捺印させた。
(6)  B及びDは,原告が第三者に相談していると知りながら,平成29年4月26日及び同月27日の夜間に,再度,原告に本件土地1の売却を繰り返し威迫して迫るだけでなく,同月27日には,本件土地1を利用して原野商法を継続して行うために本件土地1の売却のための覚書及び委任状を作成させた。
なお,本件売買契約及び本件交換契約の際,宅地建物取引士は同席しておらず,本件土地1について,重要事項の説明は一切されなかった。
4  不法行為に基づく損害賠償請求等
(1)  被告会社の従業員らによる執拗な勧誘によって,原告に非常に不合理な内容の本件売買契約及び本件交換契約を締結させ,被告会社の従業員らによる威迫によって,原告に売渡承諾書及び覚書の作成をさせた一連の行為は,社会通念上相当といえる範囲を逸脱し,違法性を有することは明らかである。
(2)  原告の損害
ア 被告会社の従業員らの上記(1)の違法な行為によって,原告は260万円を支払い,同額の損害を被った。
イ 原告は,息子を亡くしたばかりの時期に,自宅での執拗な勧誘行為によって,その生命保険金を騙し取られたことによって,精神的損害を負い,その額は100万円を下らない。
ウ 原告は,本件訴訟提起に際して,36万円の弁護士費用を支払う必要が生じ,同額の損害を被った。
(3)  被告らの責任
ア 被告会社の責任
Bは,被告会社の指揮監督の下,事業の執行として,原告に対する詐欺的行為を行い,損害を負わせたものであるから,原告の損害について,被告会社は,使用者責任を負う。また,被告会社は,会社をもって違法性を有する行為を行い,共同不法行為の責任を負う。
イ 被告Y1(以下「被告Y1」という。)の責任
(ア) 被告Y1は,唯一の取締役として,被告会社が原野商法を行うことを決定推進し,詐欺的商法を共同して実行しまたはその実行を幇助したことから,共同不法行為に基づき損害賠償責任を負う。
(イ) 被告Y1は,B等の従業員の業務執行が適正に行われるように監視・監督すべき義務があるのに,その任務を懈怠して,B等の従業員の不法行為を少なくとも放任しており,任務懈怠について悪意または重過失があった。したがって,被告Y1は,会社法429条1項に基づき損害賠償責任を負う。
ウ 被告Y2(以下「被告Y2」という。)の責任
(ア) 被告Y2は,被告会社の専任の宅地建物取引士として,同社の免許取得から廃業まで登録されていたことから,平成28年12月20日以降も,被告会社に常勤し違法な取引を行う業務に従事していたものであり,共同不法行為に基づく損害賠償責任を負う。
(イ) 被告Y2は,被告会社に対し,故意または少なくとも過失によって,専任の宅地建物取引としての名義を貸与し,宅地建物取引業の免許を取得させ,被告会社の詐欺的取引を容易にさせたものであるから,共同不法行為に基づく損害賠償責任を負う。
5  被告会社に対する所有権移転登記抹消登記手続請求
(1)  公序良俗違反(暴利行為)
本件売買契約及び本件交換契約は,給付の牽連性を欠き,原告の浅慮につけ込み締結させたものであるから,暴利行為に該当し,いずれも無効である。
(2)  詐欺
Bは,本件土地1に老人ホームが建設されるとの虚偽の勧誘を執拗に行い,原告は,上記欺罔行為によって錯誤に陥り,本件売買契約及び本件交換契約の申込みまたは承諾を行った。原告は,被告会社に対し,詐欺取消しの意思表示を行う。
(3)  錯誤
原告と被告会社は,本件土地1に老人ホームが建設されることを前提に,高額な代金で本件売買契約及び本件交換契約を締結しているため,明示または黙示に本件土地1に老人ホームが建設されるとの動機が表示されたといえる。しかし,本件土地1に老人ホームが建設されるとの計画は存在せず,動機と意思表示との間に錯誤が存在する。本件土地1に老人ホームが建設されるとの動機がなければ,原告も通常人も,本件土地1を高額な代金で購入する意思表示を行うはずがないから,動機と意思表示の間に主観的因果性及び社会的相当性が認められる。したがって,本件売買契約及び本件交換契約はいずれも無効である。
(4)  クーリングオフ
ア 本件売買契約及び本件交換契約は,土地に建物(老人ホーム)を建設することを予定していたことから「宅地」取引に該当する。そのため,原告は,被告会社に対し,宅地建物取引業法37条の2に基づき,本件売買契約及び本件交換契約を解除する旨の意思表示を行う。
イ 本件売買契約及び本件交換契約は,「宅地」取引ではない場合には,特定商品取引法の適用除外に該当しない(特定商品取引法26条1項8号ロ)。そのため,「営業所等」以外である原告の自宅で行われた本件売買契約及び本件交換契約は「訪問販売」(特定商品取引法2条)に該当し,クーリングオフの規定(特定商品取引法9条1項)の適用がある。したがって,原告は,被告会社に対し,特定商法取引法9条1項に基づき,本件売買契約及び本件交換契約を解除する旨の意思表示を行う。
(5)  本件売買契約及び本件交換契約は,無効または遡及的に効力を失った状態にあり,登記が実体と異なっているため,原告は,被告会社に対し,現在の権利関係と登記簿上の権利関係を符合させるために法律上当然に生ずる登記請求権に基づき所有権移転登記抹消登記手続をすることを求める。
第3  被告Y2の主張
被告Y2は,平成28年12月20日をもって退社した。専任取引士の変更を被告会社が行っていなかったということではないか。
第4  当裁判所の判断
1  被告会社及び被告Y1について
(1)  被告会社及び被告Y1は,本件口頭弁論期日に出頭せず,答弁書その他の準備書面を提出しない。したがって,被告会社及び被告Y1において原告主張の各請求原因事実について争うことを明らかにしないものと認め,これを自白したものとみなす。
(2)  原告は,被告らには,勧誘によって支払った財産的損害に加え,精神的苦痛を慰謝するための慰謝料100万円を賠償するべき義務がある旨主張するが,本件において,原告が上記財産的損害の回復によってもなお慰謝されない精神的損害を被ったとまで認めることはできない。よって,原告の主張は採用できない。
(3)  また,本件訴訟の事案の内容,認容額,審理の経過等諸般の事情を考慮すると,原告が,被告らに損害賠償として求めることができる弁護士費用は,26万円と認めるのが相当である。
2  被告Y2について
(1)  証拠(甲1ないし21,甲24ないし31,枝番も含む。)及び弁論の全趣旨によると,請求原因1(1),(2),2,3の各事実が認められる。
(2)  被告Y2の責任について
ア 証拠(甲1ないし3,甲20,21)及び弁論の全趣旨によると,次の事実を認めることができる。
(ア) 被告会社は,平成28年12月16日,宅地建物取引業者の免許を取得したが,被告会社の免許申請時の専任の宅地建物の取引士の氏名は,被告Y2であった(甲2,甲20,甲21)。
宅地建物取引業者が免許を取得するためには,専任の宅地建物取引士を置く必要があった(宅地建物取引業法31条の3,同法4条1項5号,同法5条1項9号)。
(イ) 被告会社の商号について,平成29年1月12日,同月6日に「株式会社プロテクト1」から「野村ハウジング」に変更した旨の登記がなされた。
(ウ) 平成29年1月ないし同年6月ころまでの間,独立行政法人国民生活センターに,野村ハウジングの不動産取引に関して,多くの相談が寄せられた。
(エ) 被告会社は,平成29年9月7日,廃業したが,同時点での専任の宅地建物取引士の氏名は被告Y2であった(甲20,21)。
(オ) 専任の宅地建物取引士は,会社の事務所に常勤し,専ら宅建業の業務に従事することとされている(甲19,24)。
イ 請求原因1(1),(2),2,3の各事実,上記アの認定事実及び弁論の全趣旨によると,被告Y2は,被告会社の専任の宅地建物取引士として就任し,被告会社は,平成28年12月16日,被告Y2が被告会社の宅地建物取引士であると申請して,宅地建物取引業者の免許を取得したこと,その後,被告会社の従業員らは,原告に対し,著しく価値の低い土地にもかかわらず,老人ホーム建設予定地であるなどと虚偽の事実を述べて,実際の価格をはるかに超える金額で購入する契約を締結させて160万円を支払わせたり,老人ホーム建設のために必要である等と虚偽の事実を告げて100万円を交付させたりするなど違法な勧誘行為を行ったことがそれぞれ認められる。そして,宅地建物取引業法は免許がなければ宅地建物取引業を行えないと定め,専任の宅地建物取引士の設置が免許の要件とされた趣旨は,業者の不正行為及び悪徳の業務行為を封殺し,業務の適正な運営を図り,虚偽の事実を告げる取引の勧誘を防止し,取引の公正を図ることにあることを考慮すると,被告Y2は,被告会社の専任の宅地建物取引士として就任したことによって,被告会社が,被告Y2が専任の宅地建物取引士であることを悪用して,被告会社の顧客に対し適法な取引行為を装って違法な宅地建物取引の勧誘を行うなどして損害を被らせることを予見する義務があり,かつ,予見することができたというべきであり,被告Y2には,被告会社に常勤,従事し,被告会社の顧客に対する宅地建物取引に関して違法な取引行為をすることを避けるべき注意義務があったというべきである。しかし,被告Y2は,被告会社を退社したなどと述べ,被告会社の従業員らによる原告に対する違法な勧誘行為時,被告会社の専任の宅地建物取引士として,被告会社に常勤,従事していなかったことが推認され,同義務に違反し,本件の違法な勧誘行為を容易ならしめたものであり,被告Y2には,少なくとも過失があり,共同不法行為者として責任を負うことになると解するべきである。
ウ 被告Y2は,平成28年12月20日に被告会社を退社したなどと主張するが,これを裏付ける的確な証拠がなく,被告会社が同月16日に宅地建物取引業の免許を取得したことや被告会社は,平成29年9月7日,廃業したが,同時点での専任の宅地建物取引士の氏名は被告Y2であったことに照らすと,被告Y2の主張は採用できない。仮に,被告Y2が平成28年12月20日に被告会社を退社したとしても,被告Y2が被告会社の専任の宅地建物取引士であることを悪用されて,被告会社による不動産の取引に関して違法な行為が行われないように一定の措置を講ずべき義務があったが,被告Y2は,何らの措置を講じていなかったことから,同義務違反が認められる。
エ そうすると,被告Y2は,被告会社及び被告Y1とともに,共同不法行為に基づく損害賠償責任を負うものと解するのが相当である。
(3)  原告の損害
ア 請求原因1(1),(2),2,3の各事実によると,原告は,被告会社の従業員らによる違法な勧誘行為により,売買代金等として,被告会社に260万円を支払ったことから,同金額の損害を受けたことが認められる。
イ 原告は,被告らには,勧誘によって支払った財産的損害に加え,精神的苦痛を慰謝するための慰謝料100万円を賠償するべき義務がある旨主張するが,本件において,原告が上記財産的損害の回復によってもなお慰謝されない精神的損害を被ったとまで認めることはできない。よって,原告の主張は採用できない。
ウ 本件訴訟の事案の内容,認容額,審理の経過等諸般の事情を考慮すると,原告が,被告らに損害賠償として求めることができる弁護士費用は,26万円と認めるのが相当である。
3  結論
以上によると,原告の請求は,被告らに対し,286万円及びこれに対する不法行為の後である平成29年4月15日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による金員の支払を求める限度で理由があるからこれを認容し,その余は理由がないからこれを棄却することとする。
よって,原告の請求は,主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事13部
(裁判官 西野光子)

 

〈以下省略〉

 

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